Estados estão proibindo que cartórios vinculem matrículas de imóveis a tokens digitais. Em dezembro, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (CGJ-SP) publicou o Provimento 54/2025, que diz que Oficiais de Registro de Imóveis não podem realizar anotações, averbações ou registros que atrelem matrículas imobiliárias a representações em redes blockchain. Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Mato Grosso do Sul e Espírito Santo também emitiram normas semelhantes entre o fim do ano passado e janeiro deste ano.
Na prática, a proibição significa que cada transferência de propriedade ou de outro direito sobre o imóvel deve ser registrada em cartório, seguindo os valores e prazos estipulados. Incorporadoras e agentes do mercado imobiliário vinham procurando a tokenização como uma alternativa mais rápida e barata para operações no ramo.
“Se não houvesse essa proibição, o que o cartório de registro de imóveis poderia fazer é dizer que a propriedade do imóvel X será determinada por meio da titularidade do token de número Y. Então, em vez de eu dizer que a propriedade do imóvel é do fulano, eu linko a matrícula com o controle descentralizado em blockchain“, explica Henrique Vicentin Lisboa, sócio de Mercado de Capitais do VBSO Advogados.
Isso só é possível porque os tokens podem funcionar como representações digitais de ativos existentes no mundo físico. O fato de o registro ocorrer em redes blockchain, imutáveis e criptografadas, é visto como garantidor de segurança às operações.
Nenhuma das decisões estaduais impede a tokenização propriamente dita. O que é vedado é que o registro em cartório seja substituído por um token digital. Porém, como os custos cartoriais serão mantidos, a avaliação do mercado é de que não faz mais tanto sentido buscar outra forma de registro paralelo de imóveis, afirma Lisboa.
Títulos de valores mobiliários associados a imóveis não devem ser afetados, o que afasta, pelo menos por enquanto, a competência da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O entendimento da autarquia é de que os provimentos tratam exclusivamente do imóveis, e não de contratos de investimento que tenham o imóvel como garantia.
Movimentação Nacional
Os atos normativos publicados pelas Corregedorias-Gerais de Justiça de São Paulo, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Mato Grosso do Sul e Espírito Santo se originaram de representações movidas por entidades como a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), o Registro de Imóveis do Brasil (RIB-SC) e o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
“No fim do dia, esse movimento é uma grande preocupação com o fato de que a blockchain poderia substituir o cartório, uma vez que sua função mais simplória é fazer registro de titularidade ativa”, disse Lisboa, do VBSO Advogados.
Ao JOTA, a Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) afirmou que “a tokenização imobiliária ainda não está permitida no Brasil, não havendo regulamentação do serviço pela Corregedoria Nacional até o momento, o que impede os cartórios de registro de imóveis de o fazerem”.
No Rio Grande do Sul, o provimento que proíbe o vínculo da matrícula a tokens digitais suspende uma outra determinação de 2021 que era mais permissiva (Provimento 38/2021). A norma estipulava algumas condições para a prática, como a declaração de que as partes reconheciam o conteúdo econômico dos tokens, mas não vedava a transação.
“Houve provimentos de corregedoria que foram cautelosos, mas corretos juridicamente, enquanto outros, como o de São Paulo e Santa Catarina, no meu julgamento, incorreram em equívocos”, disse Jonathan Darcie, fundador e diretor jurídico da netspaces, plataforma para transações imobiliárias com tokens que atua desde 2021.
Posições
A Associação Brasileira de Criptoeconomia (ABcripto) avaliou que a decisão da Corregedoria de São Paulo pode ter “incorrido no exagero ao estabelecer uma vedação ampla, que pode limitar experimentações reguladas e soluções tecnológicas voltadas à eficiência, transparência, e, paradoxalmente, ao próprio reforço da segurança jurídica”.
Para a entidade, a tokenização de ativos imobiliários não pretende substituir nem criar registros paralelos, mas atuar como instrumento complementar de representação econômica e ampliação de acesso a investimentos.
Já para o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), o ordenamento jurídico brasileiro atual é “bastante claro quanto ao fato de que a constituição, a modificação e a transferência de direitos reais sobre imóveis só podem ser realizadas dentro da arquitetura do Registro de Imóveis”.
“O ONR entende que inovações tecnológicas são bem-vindas e defende que a tokenização pode existir como instrumento tecnológico ou contratual, mas não pode substituir o registro imobiliário nem produzir efeitos reais fora do sistema oficial”, afirmou.