A decisão da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no início de maio, sobre aluguel por temporada em um condomínio residencial, com o placar apertado de 5 votos a 4, aplica-se a um caso específico e não tem efeito vinculante. Ainda assim, a decisão passou a ser interpretada, em alguns casos, de forma equivocada, como uma proibição geral. Para proprietários, anfitriões e para todo o ecossistema que depende da locação por temporada – atividade que movimentou quase R$100 bilhões no país – entender o que o tribunal realmente decidiu faz diferença.
Ponto pacífico na discussão: o uso de plataformas digitais não transforma automaticamente uma locação residencial em atividade comercial
O julgamento partiu de um caso concreto, no qual uma proprietária de Minas Gerais foi impedida pelo síndico de alugar seu apartamento por curtas temporadas via plataforma digital, sem que a convenção condominial trouxesse qualquer proibição expressa nesse sentido. A relatora do REsp 2.121.055/MG, ministra Nancy Andrighi, acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira, entendeu que locações reiteradas com caráter econômico profissionalizado descaracterizam a finalidade residencial do condomínio e precisariam de aprovação de dois terços dos condôminos.
O placar apertado já diz algo sobre o estado do debate. Quatro ministros ficaram vencidos, Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e o desembargador convocado Luis Carlos Gambogi, com o argumento de que a restrição precisaria estar expressa na convenção condominial.
Em nota, a plataforma de aluguel por temporada Airbnb reforçou este mesmo ponto após o julgamento, afirmando ainda que “a decisão refere-se a um caso específico e pontual”. Além disso, o entendimento não é definitivo e não “determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios”, reforçou.
Residencial ou comercial? O Direito não responde de forma automática
Para a ministra Nancy Andrighi, naquele caso concreto, o que alterou a natureza da locação não foi o uso de uma plataforma digital, mas a possível exploração econômica reiterada e a profissionalização da atividade. Quando esses elementos estão presentes, segundo a ministra, os contratos deixariam de se enquadrar como locação, regida pela Lei 8.245/1991, ou como hospedagem, nos termos da Lei 11.771/2008, e passam a ser classificados como ‘contratos atípicos de curta estadia’.
É importante esclarecer que essa classificação não restringe a prática da atividade. Marcelo Frullani Lopes, sócio do escritório Frullani Lopes Advogados e especialista em Direito e Tecnologia pela Poli/USP, observa que a decisão resguardou claramente os direitos do proprietário, que aluga seu imóvel de maneira esporádica, sem regularidade nem de forma profissional, perfil que corresponde à maioria dos anfitriões no Airbnb no Brasil. “O que descaracteriza a destinação residencial é a reiterada exploração econômica e a profissionalização da atividade, avaliadas caso a caso, dentre outras, pela frequência das locações e pela eventual prestação de serviços adicionais”, explica.
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Dessa forma, o que foi estabelecido nesta recente decisão do STJ é que o que define a necessidade de autorização condominial não é o fato de o imóvel ser anunciado em uma plataforma, mas a frequência e o nível de profissionalização com que a atividade é exercida. Por isso, cada caso precisa ser analisado individualmente pelo Judiciário. Frullani Lopes ressalta que a forma de divulgação do imóvel é juridicamente irrelevante para esse enquadramento. “A plataforma utilizada, em si, não define a natureza jurídica da atividade”, diz.”
Paulo Roberto Lima, presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil no Distrito Federal (OAB-DF), reforça esse ponto. Na sua avaliação, a atipicidade não é automática e exige que se demonstre, caso a caso, a presença de elementos de hospedagem, como recepção, limpeza periódica e oferta contínua ao público. “A atipicidade não é automática: ela demanda prova dos elementos que transformam a locação em contrato atípico de curta estadia. O condomínio precisa demonstrar elementos que indiquem exploração econômica profissionalizada.”
A forma como a distinção foi feita neste caso tem uma consequência prática relevante e que talvez precise ser revista: esses critérios não são exclusivos da locação por temporada. Um contrato de locação residencial convencional também envolve habitualidade e caráter econômico.
Uma decisão sem efeito vinculante
Relacionada a um caso específico, a decisão não é uma ordem a todo o Judiciário, ou uma regra geral automática para todos os condomínios. Esta decisão da 2ª Seção do STJ não produz efeito vinculante, o que significa que tribunais de outros estados podem segui-la como referência, mas não são obrigados a decidir da mesma forma em casos da mesma natureza.
Lima aponta que o precedente pode ser afastado em situações específicas: quando o proprietário aluga de forma eventual e sem profissionalização; quando a convenção condominial expressamente autoriza a atividade; ou quando a locação se enquadra nos requisitos do artigo 48 da Lei do Inquilinato, que autoriza contratos de temporada por até 90 dias para fins de lazer, tratamento de saúde ou situações análogas. “Não há lei que proíba”, resume.
Frullani Lopes explica que a decisão mantém caminho aberto. “Os proprietários podem alegar que sem a proibição expressa na convenção, o condomínio não pode impedir as locações de curta temporada. A tese vencida pelos quatro ministros continua sendo defensável.”
A falta de clareza na interpretação sobre a decisão causa insegurança jurídica tanto para proprietários quanto para os condomínios. “Um placar de 5 a 4 não pacifica nada. Os condomínios operam sob uma jurisprudência vigente, mas ainda aberta a contestação”, afirma Márcio Luís Spimpolo, presidente da Associação Nacional dos Advogados Condominialistas (Anacon). Ele lembra que o tema ainda comporta diferentes interpretações jurídicas.
Uma cadeia econômica
Além do debate jurídico, há um impacto concreto que uma leitura extensiva da decisão pode produzir. Um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV), com dados de 2024, calculou que a locação por temporada movimentou quase R$ 100 bilhões no Brasil em um ano, sustentou 627,6 mil empregos e gerou R$ 8 bilhões em tributos diretos, adicionando R$ 55,8 bilhões ao PIB quando somados efeitos diretos e indiretos. No julgamento, a defesa da plataforma tratou dos impactos reforçando que, em caso de restrição, “a economia brasileira será atingida.”
O efeito multiplicador da atividade é o que torna o impacto econômico mais amplo do que a receita do anfitrião. Ainda de acordo com o estudo, a cada R$10 destinados à acomodação, outros R$52 são gastos em restaurantes, transporte, comércio e lazer. Como ressaltou o Airbnb em seu comunicado sobre a decisão, uma ampliação da restrição “tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais.”
Segundo um levantamento da plataforma, a renda obtida via Airbnb ajudou quase 60% dos anfitriões a continuarem morando em suas casas; e aproximadamente 50% deles empregaram o dinheiro extra para pagar contas. Além disso, entre os anfitriões, mais da metade são mulheres e mais de 76 mil têm mais de 60 anos. Para quase 75%, o aluguel por temporada é um complemento de renda e não sua ocupação principal.
Segurança
A preocupação com sossego, segurança e rotatividade de pessoas estranhas esteve no centro do voto vencedor. Mas seu potencial não justifica, por si só, uma proibição generalizada, na visão dos especialistas. Isso porque há medidas mais equilibradas para lidar com eventuais riscos, alguns deles, como segurança e sossego, inerentes à realidade dos condomínios de maneira geral no Brasil.
Para evitar problemas, o Airbnb, por exemplo, mantém mecanismos de verificação de identidade, sistemas de avaliação mútua entre anfitriões e hóspedes, canais de resolução de conflitos e protocolos específicos de convivência, ferramentas que mostram que a segurança pode ser endereçada sem que a atividade precise ser proibida.
O debate jurídico sobre o aluguel por temporada em condomínios segue, portanto, em aberto. A decisão da 2ª Seção do STJ é uma referência importante, mas, como ressaltam os especialistas ouvidos, não constitui jurisprudência pacificada, tampouco proíbe a atividade, como alarmado por alguns. A locação por temporada permanece amparada pela Lei do Inquilinato, e a profissionalização, não a plataforma utilizada, pode ser um dos critérios que demanda análise caso a caso. À medida que o tema avança nos tribunais, a tendência é que o Judiciário continue chamado a delimitar, com base em situações concretas, onde termina a locação eventual e onde começa a atividade econômica reiterada, uma distinção que, mais do que proibir, exige interpretar.